전세보증보험 비용은 생각보다 단순한 식 하나로 나옵니다. 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 일수 ÷ 365입니다. 문제는 가운데의 보증료율인데, 이 값이 보증금이 얼마인지, 아파트인지 아닌지, 집에 빚이 얼마나 잡혀 있는지에 따라 달라집니다. 그래서 같은 2억 원 전세라도 누구는 40만 원대, 누구는 70만 원대가 나옵니다. 아래 순서대로 따라가면 계약 전에 내 비용을 꽤 정확하게 가늠할 수 있습니다.
전세보증보험 비용 계산: 식 하나와 숫자 세 개
계산에 필요한 건 세 가지뿐입니다.
- 보증금액: 보증을 받는 전세보증금입니다. HF 전세지킴보증처럼 보증금 전액으로만 가입되는 상품도 있습니다.
- 보증료율: 연 단위 요율입니다. 보증금 구간, 주택 유형(아파트/그 밖의 주택), 부채비율에 따라 정해집니다.
- 계약기간 일수 ÷ 365: 2년 계약이면 730일이므로 사실상 연 요율에 2를 곱하는 것과 같습니다.
보증료율이 집마다 다른 이유는 위험도 때문입니다. 근저당이 크게 잡혀 있거나 공동담보·신탁처럼 권리관계가 복잡할수록 보증기관이 대신 돈을 물어줄 가능성이 커지니 요율이 올라갑니다. 그래서 같은 보증금이라도 깨끗한 아파트보다 근저당이 많은 빌라가 더 비쌉니다.
계산하기 전에 먼저 봐야 할 것이 보증한도입니다. 한도를 넘으면 비용을 따질 필요도 없이 가입 자체가 안 되기 때문입니다.
- 보증한도 = 주택가격의 90% − 선순위채권
- 선순위채권 = 선순위근저당권 설정액 + 선순위 임차보증금
- 지역별 한도: 7억원(서울·경기·인천 이외 지역은 5억원)
예를 들어 주택가격이 2억원이고 근저당이 3천만원이면 2억원 × 90% − 3천만원 = 1억5천만원입니다. 이 집에서 전세보증금이 1억5천만원을 넘으면 보증보험에 들 수 없습니다. 여기서 말하는 주택가격은 단순 매매가가 아니라 보증기관이 주택 유형별 기준(시세, 공시가격, 감정평가액 등)으로 따로 산정한 금액이라는 점도 기억해 두세요. 아파트·오피스텔 시세는 주기적으로 갱신되기 때문에 계약할 때는 한도 안이었다가 이사 후 시세가 떨어져 막히는 경우도 생깁니다.
전세보증보험 비용 계산기와 확인 방법
손으로 계산하기 번거롭다면 계산기를 쓰면 됩니다. 다만 어디서 돌리느냐에 따라 결과의 무게가 다릅니다.
| 확인 도구 | 알 수 있는 것 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| HF 예상 보증금액 조회 | 전세지킴보증 가입 가능 한도 | 선순위 임차보증금이 없다고 가정합니다. 단독·다가구, 복합용도주택, 감정평가 대상 주택은 조회가 안 되고 아파트·오피스텔·다세대·연립만 됩니다. |
| 은행 앱(예: KB스타뱅킹) | HF·HUG 상품의 예상 보증료 비교, 서류 제출 | 계약 정보를 입력하면 바로 예상액이 나오지만 최종액은 심사 후 확정됩니다. |
| 민간 계산기 사이트 | 기관별 대략적인 보증료 | 사이트마다 넣어 둔 기준 요율이 달라 결과가 들쭉날쭉합니다. 참고용으로만 보세요. |
어느 계산기든 결과는 주택가격과 선순위채권 같은 최소한의 정보로만 낸 추정치라 실제와 다를 수 있고 효력도 없습니다. 한도 외의 다른 이유(위반건축물, 등기부상 가압류·경매, 공인중개사를 거치지 않은 계약 등)로 거절될 수도 있으니, 정확한 금액과 가입 가능 여부는 취급 은행이나 보증기관 상담에서 확정됩니다. 선순위채권은 인터넷등기소에서 등기부등본을 떼어 을구의 근저당권 설정 금액을 더하면 확인할 수 있습니다.
전세보증보험 비용 부담: 세입자가 내는 것과 집주인이 내는 것
이름이 비슷한 두 상품을 섞어서 생기는 오해가 많습니다. 누가 가입하느냐가 다릅니다.
| 구분 | 가입하는 사람 | 비용 부담 |
|---|---|---|
| 전세보증금 반환보증(세입자가 선택해 드는 보험) | 세입자 | 일반적으로 세입자가 전액 부담, 일시납이 원칙 |
| 임대보증금보증(등록임대사업자의 의무보증) | 등록임대사업자(집주인) | 임대사업자와 임차인이 나눠 부담, 비율은 시행령에서 정함 |
흔히 말하는 전세보증보험은 앞쪽, 세입자가 자기 보증금을 지키려고 직접 드는 상품입니다. 집주인이 등록임대사업자가 아니라면 집주인에게 비용을 나눠 내 달라고 요구할 근거는 없습니다. 반면 집주인이 등록임대사업자라면 의무 가입인 임대보증금보증이 있고, 보증수수료의 납부 방법과 부담 비율은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 대통령령으로 정해져 있습니다. 이 경우 집주인이 보증기관에 내고 세입자 몫은 임대료에 반영하는 식이 일반적이라 세입자가 보증기관에 직접 돈을 보내지는 않습니다.
집주인 동의 없이도 가입할 수 있지만, 반환채권 양도 같은 절차 때문에 가입 사실이 집주인에게 통지됩니다. 계약 전 단계라면 ‘보증보험 가입이 불가하면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다’는 특약을 넣어 두는 것이 안전합니다.
전세보증보험 비용 비교: HF·HUG·SGI 어디가 싼가
보증기관은 세 곳이고, 보증금을 대신 돌려준다는 기능은 같지만 가입 대상과 비용 순서가 다릅니다.
| 기관·상품 | 주로 맞는 사람 | 비용 수준 | 특징 |
|---|---|---|---|
| HF 전세지킴보증 | HF 전세자금보증으로 대출을 받은 사람 | 세 곳 중 가장 낮음 | 보증금 전액만 가입, 일부 금액 가입 불가 |
| HUG 전세보증금반환보증 | 일반 세입자 | 중간 | 이용자가 가장 많고, 사회배려계층·전자계약 할인이 있음 |
| SGI서울보증 전세금보장신용보험 | HUG 한도를 넘는 고액 전세 | 세 곳 중 가장 높은 편 | 아파트는 보증한도 제한이 없어 가입 범위가 넓음, 보험료·승인은 개별 심사 |
고르는 순서는 간단합니다. HF 전세자금대출을 쓰고 있다면 HF가 가장 싸므로 먼저 봅니다. 대출이 없거나 다른 곳 대출이라면 HUG가 기본 선택지이고, 보증금이 커서 HUG 한도에 걸릴 때 SGI를 검토합니다. 다만 할인이 붙으면 순서가 뒤바뀔 수 있으니 할인 적용 후 금액으로 비교하세요. HUG 보증료율 구간과 할인율은 아래 서울주거포털 안내 섹션에 표로 정리해 두었습니다.
전세보증보험 비용 지원: 보증료를 돌려받는 제도
보증료가 부담된다면 국토교통부가 운영하는 전세보증금 반환보증 보증료 지원 사업을 확인하세요. 세입자가 먼저 보증료를 내고 가입한 뒤, 요건에 맞으면 정부와 지방자치단체가 낸 보증료를 돌려주는 방식입니다. 신청은 거주지 지자체를 통해 하고, 보증금 규모·나이·소득 요건이 붙습니다.
- 예산이 떨어지면 기간 중에도 조기 마감될 수 있으니 가입 직후 바로 신청하는 게 좋습니다.
- 같은 지자체에서 일정 기간 안에 다시 신청하는 것은 제한됩니다.
- 지원액과 소득 기준은 지자체마다 공고하는 내용이 다를 수 있어, 내가 사는 시·군·구 공고를 직접 보는 것이 정확합니다. 서울시 기준은 맨 아래에 따로 적었습니다.
전세보증보험 비용 환급: 중간에 해지하면 남은 기간분은?
보증료는 계약기간 전체 분을 한 번에 내지만, 중간에 이사 등으로 보증을 해지하면 정산이 이뤄집니다. HUG 전세보증금 반환보증은 해지 같은 정산 사유가 생기면 보증료 계산기간을 전세계약 시작일부터 정산 사유 발생일까지로 다시 잡습니다. 즉 실제로 보증을 받은 기간만큼만 보증료로 치고, 나머지는 정산 대상이 됩니다. 해지할 때는 가입한 은행이나 보증기관에 정산(환급) 신청을 함께 해 두세요.
주의할 점도 있습니다. 가입 후 다른 곳으로 전입신고를 옮기면 보증사고가 나도 보호받지 못합니다. 보증은 해당 주택에 전입 상태를 유지해야 유효하다는 걸 잊지 마세요.
전세보증보험 비용 반환: 보증금을 못 받았을 때 돌려받는 절차
보험료를 낸 진짜 이유는 이 단계입니다. 아래 두 경우가 보증사고로 인정됩니다.
- 임대차계약이 해지되거나 끝난 뒤 1개월이 지나도록 보증금을 돌려받지 못한 경우
- 계약기간 중 집이 경매·공매로 넘어가 배당이 끝났는데도 보증금 전부 또는 일부를 받지 못한 경우
보증기관에 보증금을 청구(이행청구)하려면 다음 절차가 필요합니다.
- 임차권등기명령: 계약이 끝난 뒤에도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 등기로, 계약 만료 다음 날부터 신청할 수 있습니다. 이 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다.
- 임차보증금 반환채권 양도: 집주인에게 보증금을 받을 권리를 보증기관에 넘기는 것입니다. 가입할 때 하지 않았다면 이행청구 전에 양도 계약과 통지를 해야 합니다.
- 명도: 집을 비우고 열쇠를 넘기는 등 점유를 집주인 쪽에 돌려주는 단계입니다.
서울주거포털에 게시된 HUG 보증료율표와 계산 예시
서울주거포털에는 HUG 전세보증금 반환보증의 보증료율이 다음과 같이 올라와 있습니다. 계산식은 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간/365입니다.
| 보증금액 | 주택 | 부채비율 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 이하 | 아파트 | 연 0.097% | 연 0.117% | 연 0.137% |
| 기타 | 연 0.111% | 연 0.142% | 연 0.172% | |
| 1억원 초과~2억원 이하 | 아파트 | 연 0.102% | 연 0.124% | 연 0.146% |
| 기타 | 연 0.117% | 연 0.151% | 연 0.184% | |
| 2억원 초과~5억원 이하 | 아파트 | 연 0.107% | 연 0.131% | 연 0.154% |
| 기타 | 연 0.124% | 연 0.161% | 연 0.197% | |
| 5억원 초과 | 아파트 | 연 0.113% | 연 0.138% | 연 0.164% |
| 기타 | 연 0.132% | 연 0.172% | 연 0.211% |
표는 먼저 내 보증금이 속한 줄을 찾고, 아파트인지 기타 주택인지 고른 뒤, 부채비율 칸을 보면 됩니다. 가장 낮은 칸(1억원 이하 아파트, 연 0.097%)과 가장 높은 칸(5억원 초과 기타 주택, 연 0.211%)의 차이가 두 배가 넘습니다. 같은 보증금 구간 안에서도 부채비율이 높아질수록, 아파트보다 기타 주택일수록 요율이 오릅니다.
실제로 전세보증금 2억원, 2년(730일) 계약에 대입해 보면 이렇습니다.
| 주택 | 부채비율 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|
| 아파트 | 0.102% → 408,000원 | 0.124% → 496,000원 | 0.146% → 584,000원 |
| 기타 | 0.117% → 468,000원 | 0.151% → 604,000원 | 0.184% → 736,000원 |
예를 들어 2억원 × 0.102% × 730/365 = 408,000원, 2억원 × 0.184% × 730/365 = 736,000원입니다. 같은 2억원 전세라도 조건에 따라 30만 원 넘게 차이가 나는 셈입니다. 보증금 3억원짜리 기타 주택(부채비율 70% 이하, 연 0.124%)을 2년 계약하면 3억원 × 0.124% × 730/365 = 744,000원이고, 24개월로 나누면 한 달에 약 31,000원 꼴입니다.
서울주거포털 안내 HUG 보증료 할인
| 할인 구분 | 대상 | 할인율 |
|---|---|---|
| 저소득가구 | 보증신청인(배우자 포함) 연소득 5천만원 이하 | 60% |
| 1인 고령자가구 | 동거인 없는 단독 세대주로 만65세 이상 | 60% |
| 한부모가구 | 한부모가족지원법에 따라 지원받는 한부모가족 | 60% |
| 신혼부부가구 | 합산 연소득 6천만원 이하, 혼인기간 7년 이내(3개월 이내 결혼예정자 포함) | 40% |
| 다자녀가구 | 미성년 자녀(태아 포함) 3인 이상 | 40% |
| 장애인가구 | 본인·배우자·직계존비속 중 세대원 1인 이상이 장애인증명서 발급대상자 | 40% |
| 고령자가구 | 본인·배우자·직계존비속 중 세대원 1인 이상이 만65세 | 40% |
| 노인부양가구 | 보증신청일 기준 1년 이상 만65세 이상 고령자와 같은 세대 | 40% |
| 다문화가구 | 본인 또는 배우자가 결혼이민자·귀화 국적취득자 | 40% |
| 의사상자 가구 | 세대원 1인 이상이 의사상자 본인 또는 수권자로 확인 | 40% |
| 전자계약 할인 | 국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 전세계약 체결 | 3% |
사회배려계층 할인은 서로 중복 적용되지 않으니, 여러 항목에 해당하면 할인율이 가장 큰 하나를 고르면 됩니다. 앞의 2억원 아파트 예시(496,000원)에 저소득가구 60% 할인이 붙으면 198,400원까지 내려갑니다. 이 밖에 국가유공자 가구, 배당이의 소송 당사자(연소득 4천만원, 배우자 포함 6천만원 이하 등 요건) 할인 항목도 있습니다. 또 전세보증금반환보증 보증료는 연말정산 세액공제를 받을 수 있고, 공제 대상은 보증대상 전세보증금 3억원 이내입니다. 영수증을 챙겨 두세요.
서울시 전세보증금 반환보증 보증료 지원
서울시는 보증료 지원을 따로 운영합니다. 청년과 신혼부부는 신청인이 이미 낸 보증료 전부(최대 40만원), 청년 외 대상은 낸 보증료의 90%(최대 40만원)를 돌려받습니다. 청년·신혼부부 전액 지원은 2025년 3월 31일 이후 보증보험 가입자부터 적용됩니다. 서울에 살면서 보증료를 이미 냈다면 서울주거포털의 보증료 지원 공고에서 소득·보증금 요건과 신청 기간을 확인하고 신청하면 됩니다.
정확한 최신 기준은 민간임대주택에 관한 특별법 국가법령정보센터 공식 안내와 주택임대차보호법 국가법령정보센터 공식 안내에서 확인할 수 있습니다.