계약 기간은 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고, 나는 새집으로 이사하고 전입신고도 옮겨야 하는 상황이라면 순서를 먼저 잡아야 합니다. 주택임대차보호법은 집에 실제로 살면서(인도) 주민등록을 해 둔 상태를 대항력이 생기고 유지되는 조건으로 봅니다. 그래서 보증금을 못 받은 채 짐을 빼고 주소를 옮기면, 그동안 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 사라져 보증금을 돌려받기가 훨씬 어려워집니다. 이때 쓰는 제도가 임차권등기명령입니다. 법원 명령으로 등기부에 내 임차권을 기록해 두면, 이사를 가더라도 예전 집에 대한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
세입자 혼자 신청할 수 있고, 법원이 판단해서 등기를 하도록 하는 절차라 집주인의 동의가 필요 없습니다. 전체 흐름은 아래와 같습니다.
임차권 등기명령 신청, 먼저 신청할 수 있는 상황인지 확인
임차권등기명령은 두 가지가 모두 갖춰져야 신청할 수 있습니다. 하나는 임대차가 끝났을 것, 다른 하나는 보증금을 돌려받지 못했을 것입니다. 계약이 아직 살아 있는 동안에는 신청할 수 없습니다.
임차권등기명령 신청일은 언제부터 가능한가
계약 기간이 만료된 날 이후가 가장 흔한 경우이고, 해지통고나 합의로 계약이 끝난 경우에도 신청할 수 있습니다. 계약이 끝났다고 보는 시점은 경우마다 다릅니다.
| 상황 | 계약이 끝난 것으로 보는 시점 |
|---|---|
| 계약 기간 만료 | 계약서에 적힌 기간이 끝난 때 |
| 묵시의 갱신(자동 연장)이 된 뒤 세입자가 해지통고 | 해지통고를 한 날부터 3개월이 지난 때 |
| 기간을 정하지 않은 계약에서 세입자가 해지통고 | 해지통고한 날부터 1개월이 지난 때 |
| 세입자가 반대하는데도 집주인이 보존행위(수리 등)를 해 살 목적을 이룰 수 없는 경우 | 세입자의 해지통고가 집주인에게 도달한 때 |
| 세입자 잘못 없이 집 일부가 멸실되는 등으로 나머지 부분만으로는 살 수 없는 경우 | 세입자의 해지통고가 집주인에게 도달한 때 |
| 집주인과 합의해서 해지 | 합의 해지된 때 |
특히 묵시의 갱신이 된 상태라면 해지 의사를 알린 날에 바로 신청할 수 있는 게 아니라, 3개월이 지나야 계약이 끝난 것으로 봅니다. 해지 의사를 전달한 문자, 메신저 대화, 통화 녹음, 내용증명 같은 자료는 신청할 때 계약 종료를 보여 주는 증빙으로 쓰이니 지우지 말고 모아 두세요.
보증금은 전액을 못 받은 경우뿐 아니라 일부라도 못 받은 경우에도 신청할 수 있습니다.
신청할 수 있는 집, 없는 집
- 등기가 된 주택이 원칙입니다. 등기가 없으면 법적으로 집주인을 확인할 수 없기 때문에, 무허가 건물은 신청할 수 없습니다.
- 사용승인을 받고 건축물관리대장이 있어서 곧바로 집주인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있는 건물은 예외입니다. 세입자가 집주인을 대신해 보존등기를 마친 뒤 임차권등기를 할 수 있고, 이때는 집주인 명의로 보존등기가 가능하다는 것을 증명하는 서면을 붙여야 합니다.
- 다가구주택의 방 하나처럼 집의 일부분만 빌린 경우에도 됩니다. 빌린 부분을 표시한 도면을 함께 내야 합니다.
- 등기부 용도가 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있어도 실제로 주거용으로 빌려 살고 있다면 신청할 수 있습니다. 계약 때부터 신청 시점까지 주거용으로 써 왔다는 증명 서류가 필요합니다.
신청할 수 있는 사람
- 임대차가 끝날 때 대항력이 있는 세입자는 물론, 이미 이사를 가서 대항력을 잃은 세입자도 신청할 수 있습니다.
- 다만 대항력을 잃은 세입자는 집을 새로 산 주인(양수인)을 상대로는 신청할 수 없습니다. 새 주인과는 계약을 맺은 적이 없기 때문입니다.
- 전차인(세입자에게 다시 빌린 사람)은 집주인의 승낙을 받았더라도 신청할 수 없습니다.
임차권등기명령 신청에 필요한 서류
신청서와 첨부서류를 함께 내야 합니다. 신청서 양식은 법원 민원실이나 대법원 전자민원센터 서식을 쓰면 됩니다.
기본으로 준비할 것
- 임차권등기명령신청서(기명날인 또는 서명)
- 임대차계약서 원본 또는 사본(확정일자가 찍힌 것)
- 부동산등기사항증명서(등기부등본)
- 주민등록등본·초본 또는 전입세대열람원: 전입일자와 주소 변동을 보여 대항력을 입증하는 용도
- 확정일자 부여 사실 증명: 우선변제권 입증 용도
- 돌려받지 못한 보증금을 보여 주는 자료: 계좌 이체내역, 영수증 등
- 계약 종료 증빙: 해지 의사를 알린 문자·메신저 캡처, 통화 녹음, 내용증명 등
상황에 따라 추가하는 것
- 집의 일부만 빌린 경우: 빌린 부분을 표시한 도면
- 등기부 용도가 주거용이 아닌 경우: 계약 때부터 지금까지 주거용으로 사용했다는 증명 서류
- 미등기 건물로 보존등기부터 하는 경우: 집주인 명의로 보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면
신청서에 쓰는 신청이유
신청이유에는 계약을 맺은 사실과 계약 내용, 그리고 계약이 끝난 원인을 적습니다. 이미 대항력이나 우선변제권을 갖춘 상태라면 집에 들어가 살기 시작한 날, 주민등록(전입신고)을 마친 날, 확정일자를 받은 날을 함께 적습니다. 이 날짜들이 뒤에서 순위를 따지는 근거가 되니 초본과 계약서를 보면서 정확히 옮겨 적으세요.
비용은 얼마나 드나
2026년 기준으로 집주인 1명, 세입자 1명, 주택 1개일 때 신청 비용은 아래와 같습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 인지세 | 수입인지 2,000원 |
| 등기수입증지 | 1부동산당 3,000원 |
| 송달료 | 1회 5,200원 × 6회(당사자 1명당 3회분, 집주인 1명·세입자 1명이면 2×3), 현금 납부 |
| 등록면허세(지방교육세 포함) | 7,200원 |
| 합계 | 43,400원 |
송달료는 당사자 1명당 3회분으로 계산하므로, 집주인이 부부 공동명의처럼 여러 명이면 그만큼 늘어납니다. 부동산이 여러 개라면 등기수입증지도 부동산 수만큼 붙습니다. 신청과 등기에 든 비용은 나중에 집주인에게 청구할 수 있으니 영수증을 꼭 보관해 두세요.
임차권등기명령 인터넷 신청 방법
신청은 집이 있는 곳을 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 합니다. 지금 사는 곳이나 새로 이사 갈 곳이 아니라 보증금을 못 받은 그 집 소재지가 기준입니다. 방법은 법원에 직접 가서 접수하거나 우편으로 보내는 방법, 그리고 대법원 전자소송 사이트로 인터넷 신청하는 방법이 있습니다.
법원 방문 접수
- 관할 법원 민원실에서 신청서 양식을 받거나 미리 출력해 작성합니다.
- 첨부서류를 챙겨 접수하면서 인지, 등기수입증지, 송달료, 등록면허세를 냅니다.
- 접수증을 받아 두고 사건번호를 기록해 둡니다.
전자소송으로 인터넷 신청
법원에 가기 어렵다면 전자소송이 편합니다. 서류를 스캔하거나 PDF로 준비해 두면 집에서 끝낼 수 있습니다.
- 대법원 전자소송 사이트에 접속해 회원가입 후 로그인하고, 공동인증서 등으로 사용자 등록을 합니다.
- 상단의 서류제출 메뉴에서 민사서류 → 민사신청으로 들어가 주택임차권등기명령신청을 고릅니다.
- 관할 법원, 신청인(세입자)과 피신청인(집주인) 인적사항, 부동산 표시, 계약 내용과 전입일·확정일자 등 사건 정보를 입력합니다.
- 등록면허세를 납부하고 납부 정보를 입력합니다.
- 계약서, 등기부등본, 주민등록초본, 확정일자 증명, 계약 종료 증빙 등 첨부서류 파일을 올립니다.
- 입력 내용과 신청취지를 최종 확인한 뒤 제출하고 인지대·송달료를 전자 납부합니다.
전자소송으로 신청하면 이후 보정명령이나 결정문도 사이트에서 받아 볼 수 있고, 나중에 해제 신청도 같은 사건번호로 이어서 할 수 있어 편합니다.
신청 후 결정과 효력, 이사 타이밍
법원은 따로 변론을 열지 않고 서류만 보고 판단할 수 있고, 결정으로 임차권등기명령을 내리거나 기각합니다. 결정은 당사자에게 송달됩니다. 효력은 집주인에게 결정이 송달된 때, 또는 송달 전에 법원이 등기소에 임차권등기 기입을 촉탁해 등기가 된 때 생깁니다.
접수증만 받고 이사하면 안 되는 이유
가장 흔한 실수가 접수만 해 놓고 바로 짐을 빼는 것입니다. 결정의 효력은 송달 때 생기더라도, 이사한 뒤에도 대항력과 우선변제권이 유지되는 것은 임차권등기가 등기부에 기록된 뒤부터이므로, 결정을 받은 뒤 등기부를 직접 열람해 을구에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 다음 이사와 전입신고를 해야 합니다. 신청부터 등기부 기재까지 시간이 걸리니, 새집 입주일을 정할 때 이 기간을 감안해 여유 있게 신청하세요. 이사를 마친 뒤에는 집주인에게 그 사실을 알려 두는 것이 좋습니다.
등기가 되면 달라지는 것
- 등기 전에 이미 대항력과 우선변제권을 갖추고 있었다면 그 권리가 그대로 유지되고, 등기 후 이사를 가거나 주소를 옮겨도 잃지 않습니다.
- 등기 전에 대항력·우선변제권이 없었다면 등기가 되는 시점에 새로 생깁니다. 다만 이 경우 등기 시점이 기준이 되므로, 그보다 앞서 저당권 같은 담보권이 설정돼 있었다면 그 담보권보다 앞서 배당받을 수는 없습니다.
- 임차권등기가 된 집에 그 뒤 들어온 세입자는 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없습니다. 먼저 등기한 세입자가 예상치 못한 손해를 입지 않도록 하기 위한 장치입니다.
- 등기부에 기록이 남아 새 세입자가 들어오기를 꺼리게 되므로, 집주인에게 보증금 반환을 서두르게 하는 압박으로도 작용합니다.
기각되었을 때
신청이 기각되면 항고할 수 있습니다. 이 항고는 제기 기간 제한이 없는 통상 항고라서, 항고할 이익이 있는 한 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든 낼 수 있습니다. 기각 사유가 서류 부족이라면 보완해서 다시 신청하는 방법도 검토해 보세요.
등기 뒤에도 보증금이 안 나올 때
임차권등기는 권리를 지켜 주는 장치일 뿐, 그 자체로 돈을 받아 주지는 않습니다. 등기가 끝났다고 바로 경매나 강제집행을 할 수 있는 것도 아니고, 이를 위해서는 법원에서 집행권원을 따로 받아야 합니다.
- 먼저 내용증명으로 보증금 반환을 정식으로 요구해 두는 것이 좋습니다.
- 집주인이 재산을 숨기거나 처분할 우려가 있다면 가압류 신청으로 강제집행을 보전해 둡니다.
- 집행권원은 소송 외에도 조정이나 지급명령 신청으로 받을 수 있습니다. 다만 집주인이 이의신청을 하면 소송 절차로 넘어갑니다.
집주인이 명의 이전이나 매매로 집을 넘길 조짐이 보이는 경우에도 서둘러 임차권등기명령을 신청하는 편이 안전합니다. 신청 자체는 혼자서도 할 수 있지만, 이후 집행권원 확보나 경매까지 이어질 가능성이 크다면 초기에 부동산 분야 변호사와 상담해 전체 대응 방향을 잡아 두는 것도 방법입니다.
임차권등기명령 해제 신청 방법
보증금을 돌려받았다면 등기부에 남은 임차권등기를 지워야 합니다. 여기서 순서가 중요합니다. 집주인의 보증금 반환이 먼저이고, 세입자의 등기 말소는 그 다음입니다. 임차권등기는 이미 반환을 미룬 집주인의 의무와 세입자의 권리를 지키려고 새로 한 등기라서, 둘을 동시에 이행해야 하는 관계로 보지 않기 때문입니다. 집주인이 “등기부터 풀어 주면 돈을 주겠다”고 하더라도 응할 의무는 없습니다.
해제 순서
- 보증금 전액이 입금된 것을 통장에서 확인합니다.
- 임차권등기명령 사건번호를 확인합니다. 전자소송으로 신청했다면 나의 사건에서 바로 볼 수 있습니다.
- 전자소송이라면 서류제출 → 민사서류 → 민사신청에서 임차권등기명령 해제 신청서를 찾아, 신청했던 법원과 사건번호를 입력해 사건을 불러옵니다. 방문 신청을 했다면 같은 관할 법원에 해제(신청취하 및 집행해제) 신청서를 냅니다.
- 신청서를 제출하면 법원이 등기소에 말소를 촉탁하고, 이후 등기부에서 임차권등기가 지워졌는지 열람해 확인합니다.
해제 신청에도 등록면허세 등 소정의 비용이 들 수 있으니, 제출 화면이나 법원 민원실에서 안내하는 금액을 확인하고 납부하면 됩니다.
정확한 최신 기준은 찾기쉬운 생활법령정보 공식 안내에서 확인할 수 있습니다.