에어비앤비에 올라온 숙소라고 해서 합법이라는 보장은 없습니다. 에어비앤비 불법 기준은 플랫폼에 등록했는지가 아니라 그 집이 법이 정한 숙박업종으로 등록·신고되어 있는지입니다. 호스트가 적절한 등록이나 신고 없이 유상으로 숙박을 제공하는 경우 무신고 숙박업 등에 해당하여 처벌 대상이 될 수 있습니다. 게스트는 안전시설과 위생 기준이 확인되지 않은 곳에 묵게 됩니다. 어느 쪽에서 보든 따져볼 것은 같습니다. 건물 용도, 업종 등록, 손님이 내국인인지 외국인인지입니다.
에어비앤비 불법인가요? 플랫폼이 아니라 숙소가 기준입니다
공유숙박 자체나 이를 중개하는 플랫폼은 불법이 아닙니다. 문제가 되는 것은 개별 숙소입니다. 우리나라에서 공유 숙소를 법에 맞게 운영할 때 주로 활용되는 대표적인 업종 형태는 아래와 같습니다. 해당 업종별 요건이나 관련 법률을 위반한 경우 불법 운영에 해당할 수 있습니다.
| 업종 | 근거 법 | 가능한 지역 | 가능한 건물 | 손님 |
|---|---|---|---|---|
| 숙박업(숙박시설) | 공중위생관리법 | 숙박시설로 인정되는 곳 | 숙박시설 용도 건물 | 내·외국인 |
| 외국인관광 도시민박업 | 관광진흥법 | 도시지역 | 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택(오피스텔 제외) | 외국인만 |
| 한옥체험업 | 관광진흥법 | 지역 구분 없음 | 국토교통부 장관이 고시한 기준에 맞는 한옥 | 내·외국인 |
| 농어촌민박업 | 농어촌정비법 | 농어촌(준농어촌 포함) | 단독주택 또는 다가구주택 | 내·외국인 |
표에서 먼저 볼 것은 두 열입니다. ‘가능한 건물’에 내 집이 들어가는지, 그리고 ‘손님’ 열입니다. 도심 에어비앤비의 대부분은 외국인관광 도시민박업 형태를 취하고 있어 원칙적으로 외국인을 주 대상으로 합니다. 외국인관광 도시민박업을 적용받는 도심 아파트 등은 주로 외국인 대상 공유 숙소로 활용됩니다. 한옥은 조건에 맞으면 지역과 상관없이 내·외국인 모두 받을 수 있습니다.
국내 숙박업종은 27개나 됩니다. 업종마다 충족해야 할 조건이 따로 있어서 일반인이 기준을 헷갈리기 쉽습니다. 온라인에서 “같은 아파트 라인에 외국인이 캐리어를 끌고 드나드는데 불법 아니냐”는 질문의 답이 제각각인 것도 이 때문입니다. 등록된 도시민박업이라면 아파트에서 외국인을 받는 것은 합법입니다.
오피스텔·원룸
가장 많이 묻는 곳이 오피스텔입니다. 외국인관광 도시민박업 등 주요 공유숙박 업종에서 오피스텔은 대상 주택에 포함되지 않습니다. 외국인관광 도시민박업은 주민이 자기가 사는 주택으로 외국인에게 한국 가정문화를 체험하게 하자는 취지로 2012년에 도입되었습니다. 그래서 주택만 대상이고 오피스텔은 빠져 있습니다. 에어비앤비도 한국의 오피스텔과 고시원은 숙소 등록이 제한된다고 공식 안내하고 있습니다.
원룸도 도시민박업 요건 충족이 어렵습니다. 도시민박업은 신청인이 그 주택에 실제로 실거주해야 하고 손님에게 내줄 별도 공간이 필요한 요건이 있어, 원룸 형태에서는 이 기준을 맞추기 까다롭기 때문입니다. 집주인이 살지 않는 집을 통째로 돌리는 방식도 같은 이유로 도시민박업 요건에서 벗어납니다.
등록·신고 없이 운영하는 경우
- 에어비앤비에 올렸으니 괜찮다는 생각: 플랫폼 등록 여부와 무관하게 실제로 숙박을 제공한 행위 자체가 숙박업입니다. 신고하지 않았다면 불법입니다.
- 하룻밤만 재운 경우: 영리 목적으로 무신고 숙박을 제공한 행위에 해당할 경우 관련 법률에 따라 처벌 대상이 될 수 있습니다.
- 도시민박업인데 내국인을 받는 경우: 외국인만 받도록 되어 있는 업종에서 내국인을 받으면 기준 위반입니다.
내국인이 도심 공유 숙소를 쓸 수 있는 예외
예외도 있습니다. 정부가 서울과 부산에서 ICT 규제 샌드박스 실증 특례로 연 180일까지 내국인도 공유 숙소를 이용할 수 있게 했습니다. 내국인이 도심 아파트 공유 숙소에 묵었다면 이 특례 허가를 받은 곳이었을 수 있습니다. 서울·부산의 특례 숙소에만 해당하는 이야기이고, 전국에 적용되는 기준은 아닙니다.
불법 에어비앤비 벌금과 처벌은 어느 정도인가
공중위생관리법상 무신고 숙박업에 해당하는 경우 동법 제20조 제1항 위반으로 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금에 처해질 수 있습니다. 다만 적용 법률과 제재는 업종이나 위반 형태(관광진흥법, 농어촌정비법 등)에 따라 다를 수 있습니다. 형사처벌 외에도 여러 불이익이 한꺼번에 올 수 있습니다.
| 불이익 | 내용 |
|---|---|
| 형사처벌 | 무신고 숙박업에 해당하는 경우 공중위생관리법 제20조 제1항 적용. 반복 운영, 민원이 많은 경우, 고의성이 입증된 경우 기소 가능성이 커짐 |
| 행정처분 | 적발된 뒤에는 운영을 중단해도 피하기 어려움 |
| 세금 문제 | 신고하지 않은 숙박 수입이 드러나면서 소득 누락 문제로 이어질 수 있음 |
| 플랫폼 차단 | 영업신고 의무화 이후 미신고 숙소는 예약이 막힘 |
조항의 최고 형량과 실제 선고는 차이가 큽니다. 영업신고 없이 공유 숙박으로 1억 원가량의 수입을 올리고 벌금은 600만 원이었던 사례가 보도된 적이 있습니다. 서울 에어비앤비 숙소의 90%가 불법인데 단속은 주의를 주는 데 그친다는 지적도 함께 나왔습니다. 처벌이 가벼웠다고 알려진 사례와 법이 정한 상한은 구분해서 봐야 합니다.
법원이 선처한 실제 판결
| 법원 | 상황 | 결과 |
|---|---|---|
| 의정부지방법원(2015) | 무신고 숙박업 적발, 초범 | 선고유예 |
| 청주지방법원 영동지원(2017) | 공중위생관리법 위반, 초범 | 선고유예(형을 선고하지 않고 일정 기간 지켜봄) |
| 부산지방법원(2019) | 이전에 같은 위반으로 벌금 100만 원을 받고도 계속 운영한 재범 | 벌금 200만 원(징역형보다 가벼운 형) |
세 판결 모두 초범이거나 재범이어도 형이 무겁지 않았습니다. 그렇다고 처벌을 피한 것은 아닙니다. “정말 몰랐다”, “임대인 줄 알았다”는 말로는 처벌 자체를 면하기 어렵고, 형을 줄이는 정도에 그칩니다.
어떻게 적발되고, 걸렸다면 무엇을 해야 하나
적발은 대개 이웃에게서 시작됩니다. 관리사무소 민원이나 소음 신고가 들어가면 공무원 현장 조사로 이어집니다. 요즘은 경쟁 숙소 운영자가 불법이라며 신고하기도 합니다. 불법임을 약점 잡아 협박하는 손님이 있다는 업계 이야기도 나옵니다. 신고가 필요한 이웃이라면 관할 구청의 위생 담당 부서에 알리면 됩니다.
이미 운영 중이거나 적발되었다면 아래 순서로 정리해 두는 것이 좋습니다.
- 즉시 운영 중단: 중단 의사를 밝히고 개선 조치를 이행하는 것은 감경 요소가 됩니다. 다만 적발된 뒤라면 행정처분까지 피하기는 어렵습니다.
- 세무 정리: 받은 숙박 수입을 신고하고 임대소득으로 환산하는 등 준비를 해 두면 성실하게 납세하려 한다는 태도를 보여줄 수 있습니다.
- 초기에 대응 전략 세우기: 무신고 숙박업은 행정처분, 형사입건, 세금 문제가 연쇄적으로 터질 수 있습니다. 초기 위반일수록 상황에 맞게 대응해야 선처 가능성이 높아집니다.
영업신고 의무화 이후 에어비앤비에서 달라진 점
10월 16일부터 에어비앤비 숙소의 영업신고가 의무화되었습니다. 기존에 등록된 숙소도 숙박업 신고를 해야 합니다. 신고하지 않은 숙소는 이듬해 1월 이후 예약이 전면 차단됩니다. 불법 단기 임대에 대한 조사와 단속도 함께 강화되는 흐름입니다. 이제는 업종 등록 없이 플랫폼에서 버티는 방식 자체가 통하지 않습니다.
한국은 OTT와 K-POP의 영향으로 관광 수요가 많습니다. 2024년 에어비앤비 숙박일 기준 전 세계 상위 10개 도시 중 아시아에서는 서울이 유일하게 이름을 올렸습니다. 수요가 큰 만큼 단속의 표적이 되기도 쉽습니다.
오피스텔을 가진 사람이 헷갈리는 단기임대
오피스텔로는 공유숙박을 할 수 없기 때문에 1주 이상 단위의 단기임대 플랫폼으로 옮기는 경우가 많습니다. 단기임대는 숙박 서비스가 아니라 임대차 계약입니다. 일반 부동산 임대와 비슷한 표준 임대차 계약서를 쓰고, 최소 계약 기간이 1주 이상입니다. 오피스텔, 원룸, 아파트 모두 올릴 수 있습니다.
| 구분 | 단기임대 플랫폼 | 에어비앤비 |
|---|---|---|
| 계약 구조 | 임대차 계약 | 숙박업 |
| 최소 기간 | 1주 이상 | 1박 |
| 오피스텔·원룸 등록 | 가능 | 불가 |
다만 겉모습이 숙박이면 오해를 사기 쉽습니다. 제3자 눈에는 공유 숙박과 단기임대가 잘 구별되지 않습니다. 광고나 안내문에 ‘1박’, ‘객실’, ‘체크인·체크아웃’ 같은 숙박 용어를 쓰지 말아야 합니다. ‘1주·1개월 임대’, ‘입주·퇴실’처럼 임대 용어를 쓰는 것이 기본입니다. 계약 기간을 1주 미만으로 쪼개 받기 시작하면 이름만 임대일 뿐 실제로는 숙박 제공이 됩니다. 해외도 사정이 비슷해서 뉴욕처럼 등록하지 않은 단기 숙박을 강하게 막는 도시가 있으니, 해외 숙소를 고를 때도 현지 규정을 따로 확인하는 편이 안전합니다.